━ 류현선 북가좌6구역 조합장 인터뷰 조합 총회에서 사회를 보는 류현선 북가좌6구역 조합장. 사공이 많으면 배가 산으로 간다’ ‘가지 많은 나무에 바람 잘 날 없다’...많게는 수천명이 모여 사업을 하는 재건축?재개발 등 정비사업의 어려움을 단적으로 보여주는 말이다. 다양한 조합원의 이해관계가 서로 부딪치면서 사업이 표류하기 일쑤다. 서울 강북 재건축 사업장이 구역 해제 위기까지 몰리며 20년 가까이 지지부진하던 사업을 단숨에 ‘8부 능선’까지 끌어올렸다. 서대문구 북가좌6구역이다. 2006년 추진위를 구성했으나 18년이 지난 2024년 정비계획이 결정됐다. 지난해 6월 세부 재건축 계획에 대한 심의를 접수해 11월 통합심의를 통과하고 10개월 만인 지난 9월 사업시행계획인가까지 받았다. 재건축 계획이 완성된 것이다. 북가좌6구역은 구역 이름에서 짐작할 수 있듯 흔히 강남에서 볼 수 있는 아파트 재건축이 아니라 강북에서 일반적인 재개발 사업장과 비슷하다. 낡은 단독주택과 다세대 등이 밀집해 있다. 북가좌6구역 재건축 속도전의 주역인 류현선 조합장을 만났다. 지난해 7월 조합장으로 당선돼 사업시행계획 인가 과정을 주도했다. 낡은 단독주택?빌라 등이 밀집해 있는 북가좌6구역. ━ 단독·빌라 1200명, 조합 설립에만 14년 Q : 지난해 이전까지 사업이 속도를 내지 못한 이유가 뭔가. "2006년 추진위 구성하고 2014년 정비구역으로 지정됐고 2020년 조합을 설립했다. 이듬해인 2021년 시공사(DL이앤씨)를 선정하고 2024년 정비계획을 확정했다. 사업 디딤돌을 놓는 데까지 18년이 걸린 셈이다. 당시 기준으로 주민 75% 이상 동의를 받아 조합을 설립하는 데 14년이 걸렸다. 단독주택?다세대주택?다가구주택 등 주택유형이 다르고 16.5㎡(5평)에서 330㎡(100평)에 이르기까지 지분이 천차만별인 1200여명의 뜻을 모으기가 쉽지 않았다. 아파트는 가구수가 많아도 주택형이 몇개 되지 않아 갈등 구조가 복잡하지 않다 올쌈바 ." Q : 조합 설립 후에는 왜 주춤했나. "어렵게 조합을 설립한 뒤 시공사 선정을 앞당기기 위해 신탁사를 사업대행자로 선정했다. 당시 사업시행계획인가를 받은 뒤 시공사를 선정할 수 있었지만 신탁대행 사업방식으로는 조합설립 이후 가능했다. 시공사를 정했지만 층수 규제에 발목 잡혀 사업을 밀고 나갈 수 없었다. 이후 층수 제한이 풀린 덕에 2024년 최고 34층으로 정비계획을 결정했다.” ━ 공공성 확보하고 발코니 100% 설치 Q : 사업시행계획인가를 위한 심의가 통합심의로 진행된 것으로 아는데 통합심의가 사업기간 단축에 효과가 있나. “통합심의는 말 그대로 건축·경관·교통·교육·공원·환경·재해 7개 분야를 한 번에 심의하는 것을 말한다. 개별로 진행되면 분야별로 왔다갔다 하느라 시간이 지체되는데 통합심의는 심의를 한날 동시에 받기 때문에 분야 간 조율이 가능하다. 일부에서 통합심의의 부실 심의 우려가 제기되기도 하나 통합해 심의할 뿐 분야별로 빠지는 게 하나도 없다." Q : 통합심의를 신속하게 통과한 이유가 있나. "공공성 효과를 봤다. 지역 랜드마크 욕심을 내어 튀기보다 주변 지형과 어울리는 디자인으로 설계했다. 어린이집, 공공보행통로 등 지역 주민을 위한 공간과 시설을 마련했다. 이런 공공성을 인정받아 ‘우수디자인 공동주택’으로 선정돼 발코니를 서울시 기준인 벽면 길이의 70%를 넘어 100%까지 설치할 수 있게 됐다. 늘어나는 발코니 면적이 전용 84㎡는 13㎡, 전용 114㎡가 21㎡다. 돈으로 따지면 수억원짜리다. 공공성이 지역만이 아니라 조합원에게도 이익이 되는 셈이다." 전용 84㎡ 발코니. 벽면길이의 100%까지 발코니가 설치된다. Q : 사업시행계획 인가도 무난했나. "사업시행계획 인가를 신청하려면 총회에서 조합원 과반수 동의가 필요하다. 우리는 총회 참석률이 92%였고 사업시행계획안 찬성률은 98%였다 모바일 릴게임 다운로드 . 이런 참석률과 찬성률은 정비사업에서 보기 드문 압도적인 지지다. 조합원들이 사업을 압도적으로 지지하니 자치단체도 적극적으로 지원하고 협력회사들의 협의도 순조로워진다." Q : 조합원들의 전폭적인 지지를 끌어낸 비결이 뭔가. "숨김없는 소통이라고 생각한다. 조합원 시절부터 건축과 개발사업에 관여했던 경력을 활용해 조합원 단톡방에서 어려운 정비사업을 쉽게 설명하며 공감을 많이 받았다. 통합심의를 통과한 뒤에는 200페이지가 넘는 PPT 발표 자료를 정리해 조합원들을 대상으로 1시간 반 동안 상세하게 직접 설명하는 설명회를 열고 SNS에 공유하기도 했다. 조합 단톡방도 운영 중인데 실시간 막힘없는 솔직한 소통에서 조합원들의 지지가 나오고 이게 사업 속도를 높이는 강력한 추진력이 된다." ━ “시간이 돈”…미리 다음 단계 병행 Q : 사업을 서두르는 이유가 뭔가. "정비사업은 시간이 돈이다. 사업 기간이 길어질수록 그만큼 더 비용이 들어가고 조합원들의 분담금이 늘어난다. 대출을 받은 조합원이 적지 않은데 이자 부담도 만만찮지 않겠는가. 시간을 아끼기 위해 한발 앞서가려 한다. 다음 사업단계도 할 수 있는 범위에서 미리 처리해 두면 그만큼 사업 기간이 줄어든다. 사업시행계획인가를 준비하면서 인가 이후 감정평가를 생각해 감정평가 업체를 빨리 뽑아 업무를 병행하여 진행하는 식이다." Q : 앞으로 남은 절차에서 예상되는 어려운 .이 있나. "사업시행계획 인가를 받았으니 분양계획(관리처분계획)을 세우고 공사비를 확정해 착공 준비에 들어가야 한다. 2021년 시공사를 선정할 때의 공사비는 하이엔드 브랜드 적용을 감안하면 상당히 괜찮은 가격으로 가계약이 되었다. 그러나 이후 원자재 상승과 인건비가 많이 상승했다. 최근 서울시의 공사비를 고려하면 우리 구역도 상당한 수준의 공사비가 예상된다. 투명한 공사비 조율을 위해 ‘공사비 협상단’을 구성하고 대행자인 한토신의 전문인력을 활용해 최선을 다해 경쟁력 있는 상식적인 금액으로 조율해 나가도록 하겠다 바다이야기오리지널 ." Q : 개별분담금은 어떻게 되나. "시공사를 선정했던 2021년 당시에 비해 출자자산에 해당하는 종전자산과 공사비 및 사업비가 많이 올랐다. 더불어 수익을 결정하는 일반분양가도 동시에 상승했다. 원가와 매출이 동시에 상승했기 때문에 조합원 개별 분담금의 상승폭이 공사비 상승률만큼은 아닐 수 있다. 다만 단독주택 재건축의 경우 아파트 재건축과 달리 개인별 종전자산 규모가 천차만별이고 선택 평형에 따라 개별분담금 차이가 크다. 지분이 작은 경우 분담금이 꽤 나올 수 있다. 실제 조합원 분담금은 관리처분인가 이후인 착공 시 일반분양가에 따라 달라질 수 있어 집행부에서 끝까지 원가관리와 분양마케팅에 신경을 써야 하는 부분이다." Q : 재건축 활성화를 위해 필요한 규제 완화가 무엇인가. "조합원 지위 양도 제한 완화다. 투기과열지구에서 조합 설립 이후 조합원 지위를 양도하지 못하도록 돼 있다. 조합원 지위가 양도되지 않기 때문에 개인 사정에 의해 매매를 원하는 조합원에게는 사업을 빠르게 진행할 유인이 없어진다. 결국 거래 제한은 사업 추진에 있어 도로의 과속방지턱과 같다. 이주비 대출 규제가 사업 막바지 단계의 가장 큰 걸림돌이다. 이주가 신속하게 이뤄져야 빨리 착공에 들어갈 수 있다. 정부가 기존의 종전자산평가금액에서 종전?종후 평가금액 중 큰 금액으로 대출 기준을 다소 완화하기는 했지만 관련 세부규정의 정비가 시급하다." ■ 류현선 조합장은 「 대학에서 산업디자인을 전공하고 엘리베이터 회사, 건축회사, 부동산 개발 회사 등에서 근무했다. 지난해 7월 5명이 출마한 조합장 선출 투표에서 당선됐다. 30%대의 득표율로 조합장을 시작해 98%의 찬성률로 사업시행계획 인가를 끌어냈다. 북가좌6구역은 서울 서대문구 북가좌동 372-1 일대 10만4656㎡ 규모(조합원 1213명)다. 최고 34층 전용 45~126㎡ 1953가구(임대 229가구 포함)를 짓는다. DL이앤씨가 시공사이고 강북에서 처음으로 이 회사의 고급 주거브랜드인 ‘아크로’가 적용될 예정이다. 북가좌6구역 조감도. 」 으로 지지하니 자치